疫情下归零的销债比，假如我是孙宏斌
文丨地产三哥
融创的孙总很早就提过一个概念：销售债务比。
这个指标就是当年的合约销售除以有息负债。
他说过：
“融创的现金流非常安全，过去几年，销售除以负债大于1，说明还是安全的。”
“要看销债比（销售额/负债），比率大于1，肯定没问题。”
“负债率不用担心。销售大幅增加，现金多，负债率一定会降。”
销债比这个指导性的指标，在绝大多数情况下是极其正确的，而且是英明的。
为什么这么说呢？
打个比方：
1、从资产回报率来说，你有20块钱本金，借100块钱，每年能撬动200块的销售，就算10%的净利率，等于20元的本金挣了20块钱的利润。年化100%的资产回报率，杠杠的。
2、从安全性来讲，因为销售产生现金流，销债比越高，显然越安全。
在房地产行业，高杠杆才能带来高资产回报率。
但是，高杠杆又意味着不安全，必须通过高周转来卸掉这个包袱。
可以说，债销比这个指标比较完美平衡了杠杆与安全性。
所以你看，所有的房地产企业，嘴上都不说，私底下都按照这个套路来。
只不过孙总大嘴巴，把大家的心思都说出来了。
只要销债比足够高，7个锅盖10个锅是妥妥的，只要够快，1个锅盖10个锅都行。
这绝对不是贬义。
房地产行业，钱就是生产资料和原材料，最大化的把钱周转起来，就是提升生产效率，就是企业家追求的目标。
这点来说，孙总是很成功的企业家。
但是，现在这种售楼处暂时关门、销售停滞的情况下，合约销售短期之内基本没有的极限时刻，会是什么状态呢？
假如我是孙宏斌，我要怎么做呢？
首先我要考虑几个问题：
一、保命：基本现金的流出
账面资金还有多少？
2019年半年报显示，公司账面自由现金992亿元。
必须要现金支出是哪些？
极限情况下，先考虑三块：
第一，三项费用；
第二，有付款期限的贸易应付款项；
第三，到期借贷。
下面分别来测算一下：
三项费用：市场与推广费用、行政开支、利息开支。
这一部分基本上现金支出居多，至多是销售停滞导致市场费用降低。
按照2019半年报的数据，每月三项费用大约开支30.8亿元。
第二，有付款期限的应付贸易款项是多少？再看2019半年报：
第三，短期内到期借贷有多少？
2019年半年报显示，公司不足12个月总借款为1213亿元。假设平均分布，每月到期借贷约为101亿元。
综合这三个数字，三个月或者六个月一动不动，融创中国必须要流出的现金是：
也就是说，三个月的销售一动不动，融创账面现金992亿元，能撑的住。
六个月就不行了，当然不可能六个月不动。
最后，还有一部分的压力：或然负债，也就是对外担保。
对外担保分成两部分：
一块是对买房人银行按揭的担保，929亿元。这一块没什么压力。
一块是对合营公司、联营公司在外借贷的担保，364.6亿元。
二、续命：现金流入
再来看未来一段时间内，融创能够回收多少资金呢？
之前的合约销售的回款是现阶段新增现金的主要来源。
三哥推算了融创的销售当期回款率，以半年为一期：
按照45%当期合同负债回款率计算，2019年下半年的合同销售3414亿元，还有55%没有回款。
即便现在没有销售，陆续至少还可以回款1870亿元。
再来看融资端的情况，未来一段时间内，融资的放松应该是100%要发生的。
三哥的推测是，未来12个月之内，对于融创这种体量的房企，即便不能新增融资，到期续贷的都不会成为问题。个人意见，这种体量的边界至少是到TOP50的房企。
所以，融创真正的现金流压力是：三项费用的支出、到期的应付贸易款。
潜在的压力是：到期续贷、对合营联营公司的担保的监控。
整体来看，融创有压力，但不大。
这个基于现金流入流出的模型放在阳光城和快速扩张的中梁控股身上是什么样呢？回头试试。
三、马太效应：疫情之后的房地产行业
疫情之后，与国民经济和全民资产配置高关联度的房地产行业还是压舱石。
首先看相关方的态度：
没有就业和GDP增长，这不行。
没有政府性基金收入和税收，地方财力不行，这也不行。
灾难之后，群众心理或许敏感脆弱，房价不稳不行。
灾难之后，势必是大规模的放水，无论地产行业是货币蓄水池还是流动性陷阱，都更有获得货币的优势。
灾难，让很多人看到了一二线城市和三四五线城市的差距是全方位的，或会短期驱动财富人群向一线核心都市转移，同时更多的人群向三大核心区：长三角、京津冀、粤港澳大湾区转移。
灾难，将会加速房地产行业的洗牌，马太效应会越来越明显。
疫情之后，资金链承压的地方性小房企或许有踩踏效应，抛售、卖身皆有可能。
头部房企的优势更加明显；经济发达的区域的强势房企的优势也更加明显。
疫情的影响完全散去之前，头部房企不会有任何问题，很大可能它们会获得更多的市场份额。
头部房企真正要关注的是放水之后的紧缩期：2005-2006年如此，2011-2012年如此。
假如我是孙总，问题看清了，我现在就稳坐钓鱼台，做好三件事情：
第一，假照放、工资照发，销售和文旅团队做好大战前的各项准备。
第二，和融资机构大佬们喝茶聊天。
第三，和马云、郭广昌聊聊大健康相关产业。
此建议同样适合许博士、杨老板。
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